30 сентября 2020

Как проверить квартиру перед покупкой

Инструкции

Недвижимость на вторичном рынке проще купить без дополнительных проверок, но это опасно.

После покупки может выяснится, что есть обременения, долги по коммуналке или родственники, которые могут отсудить квартиру у нового владельца.

Ирина Крыжиминская

разбиралась как
проверять квартиру


Чтобы убедиться, что после покупки с жильем не будет проблем, нужна юридическая проверка квартиры.

Полную проверку делает риэлтор или нотариус. Но если вы решили оформить договор без риэлтора, часть документов получится проверить самому


Узнать, кто продает жилье

Когда жилье покупают или берут в ипотеку в браке, супруг владельца получает право на часть квартиры. При продаже квартиры он должен дать нотариальное согласие на сделку. 

Согласие супруга не нужно, если продавец получил жилье в наследство, в подарок или приватизировал. Еще документ не требуют, когда подписано соглашение о разделе совместно нажитого имущества или брачный договор.

Купить квартиру можно даже без согласия супруга, но это рискованно. В ЕГРН будет стоять отметка, что согласие не отправляли в Росреестр.


Это значит, что супруг предыдущего владельца может отсудить квартиру. Даже бывшие мужья или жены могут потребовать свою часть имущества в течение 3 лет после развода.

Узнать семейное положение можно на 14 странице паспорта продавца. Если он в разводе, нужно убедиться, что бывший супруг не имеет права на жилье. Для этого запрашивают информацию в ЗАГСЕ и смотрят, была ли квартира приобретена в браке.

в течение 3
лет

после развода бывший супруг
владельца квартиры может
подать в суд на часть квартиры


Проверить квартиру через сайт Росреестра

Через сайт службы госрегистрации проверяют, что на квартире нет ареста, недвижимость не находится в залоге или в ипотеке.

По адресу или кадастровому номеру на сайте Росреестра дают выписки из ЕГРН. Проверить кадастровый номер объекта недвижимости по адресу можно онлайн на том же сайте.


По выписке из ЕГРН об основных характеристиках квартиры, проверяют:

1. Аресты. Проверка квартиры на арест при покупке вторички проводится перед покупкой. Собственник не имеет права продавать квартиру под арестом. 

2. Обременения. Квартиру проверяют на обременение, например ипотекой или рентой. Жилье в ипотеке продают только с согласия банка. Новый владелец должен выплатить остаток кредита банку.

3. Всех владельцев квартиры, в том числе несовершеннолетних собственников. Если один из собственников жилья несовершеннолетний, тогда продать недвижимость можно только с разрешения органов опеки и попечительства.

4. Основания, на которых продавцу досталась квартира.


Например, если продавец квартиры недавно получил ее в наследство, есть риск, что появятся наследники, которые отсудят недвижимость. Родственник может оспорить свое право на квартиру в течение десяти лет после того, как узнает о своем праве на наследство.

5. Еще в справке прописывают технические характеристики квартиры: площадь, назначение помещения, точный адрес.

Раньше продавец должен был взять выписки из Государственного кадастра недвижимости и Государственного реестра прав. Сейчас эти документы заменяет выписка из ЕГРН
Источник: https://www.kvartirant.ru/

10 лет

родственники могут
оспорить свое право на
квартиру


Покупайте недвижимость без риска

«Этажи» возвращают всю сумму сделки, если дом или квартиру оспорили бывшие владельцы или родственники

Узнайте больше о гарантии безопасности сделки


    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных


    На сайте Росреестра выдают еще одну выписку — о переходе прав на квартиру.

    Справка о переходе прав на недвижимость нужна, чтобы убедиться, что продавец не утаил информацию о совладельцах, прежних собственниках жилья и сроков владения квартирой.

    Срок действия выписок из ЕГРН не ограничен, но банки и нотариусы требуют, чтобы справке на момент заключения сделки было не больше месяца.

    В выписке о переходе прав на объект недвижимости указывают всех бывших собственников жилья. Еще здесь указывают, как они получили недвижимость: купили, получили в дар или в наследство. Если у кого-то есть доля в квартире — в справке будет эта информация
    Фото: https://rosreestronline.ru

    370 ₽

    стоит выписка из
    ЕГРН


    Запросить документы у продавца

    Если на квартире нет арестов и обременений — это не значит, что проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту закончена. Еще нужно проверить документы, которые предоставляет продавец.


    Технический паспорт

    Техпаспорта на квартиру выдавали до 2017 года. Если дом построили до 2017, у хозяина квартиры нужно запросить этот документ. По нему проверяют площадь и планировку квартиры. Данные должны совпадать с информацией из выписки ЕГРН. 

    Если дом построили после 2017 года, информацию о площади и планировке нужно запросить в БТИ. БТИ делает техплан через МФЦ.

    Раньше площадь квартиры считали с балконом. Сейчас балкон не входит в общую площадь. Из-за этого данные в техническом паспорте могут отличаться от площади в выписке из ЕГРН. Еще планировка может отличаться, если владелец квартиры переносил стены или дверные проемы, но не переделал техпаспорт. 

    Продавать квартиру с неузаконенными перепланировками нельзя. Если перепланировка нарушает технические нормы, например — кухню перенесли на место спальни, — квартиру могут забрать по решению суда и продать с торгов.

    Собственник может продать квартиру только после того, как узаконит планировку и внесет в документы актуальную информацию.

    Для регистрации купли-продажи техпаспорт не нужен. Но план БТИ требуют при подготовке сделки: чтобы проверить, нет ли незаконных планировок. Еще — чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства, продать квартиру в ипотеке
    Фото: https://zen.yandex.ru


    Документ, подтверждающий собственность на квартиру

    Документ-основание права собственности подтверждает, что продавец действительно владеет жильем и получил его законным путем.

    Примеры подтверждающих документов: 

    • свидетельство о вступлении в наследство,
    • договор купли-продажи,
    • договор дарения,
    • договор мены,
    • договор ренты,
    • решение суда,
    • свидетельство о приватизации.


    Нотариус не оформит сделку купли-продажи без подтверждения права собственности. Если продавец потерял документ, восстановить его можно через МФЦ, БТИ или Росреестр.

    Если документ о праве собственности потеряли, восстановить его можно через Росреестр. Для этого собственник берет выписки из ЕГРН
    Фото: https://erckzn.ru


    Выписка из домовой или поквартирной книги

    Квартиру можно продать, даже если предыдущие жильцы не выписались. 

    Если на момент сделки продавец и его семья прописаны в квартире, тогда в договоре купли-продажи указывают, до какого числа они должны выписаться. Также устанавливают санкции на случай, если они не выпишутся. 

    Совершеннолетние граждане могут сняться с регистрации, даже если у них нет нового места прописки. Несовершеннолетние должны сразу прописаться вместе с одним из родителей. Если им некуда прописаться — они останутся зарегистрированными в квартире и сохранят право пользоваться жильем.

    Когда основание права собственности продавца — приватизация, выписаться из жилья должны все до продажи квартиры. Если жильцы отказываются сниматься с места регистрации, выписать их не получится даже через суд. Они пожизненно будут иметь право пользоваться жильем.

    Как проверить прописанных людей в квартире перед покупкой

    • Взять выписку из домовой книги
      Продавец запрашивает выписку в управляющей компании, ЕИРЦ или МФЦ. Документ выдают только собственнику жилья.
    • Заказать архивную выписку из домовой книги или поквартирной карточки
      Справку берут в паспортном столе или в управляющей компании. В документе есть информация обо всех жильцах, которых прописывали и выписывали из квартиры. Также справка подтверждает, что в квартире нет временно выписанных жильцов. 

    Справки действительны месяц.

    В квартире могут быть временно выписанные жильцы

    Это люди, которые отбывают наказание в тюрьме, служат в армии, лечатся в психиатрической лечебнице или считаются без вести пропавшими. 

    Если в квартире есть временно выписанные жильцы — лучше найти другое жилье. Даже если они не являются собственниками жилья, они могут вернуться и продолжить жить в квартире. 

    Полностью снять их с регистрации без согласия можно только через суд.

    Так выглядит расширенная архивная выписка из домовой книги в 2020 году. Здесь есть информация обо всех жильцах, прописанных и выписанных из квартиры
    Фото: https://youpassport.ru

     


    Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам

    Чтобы доказать, что все счета за коммунальные услуги и жилое помещение оплачены, продавец берет копию финансово-лицевого счета и справки из коммунальных и бытовых служб.


    Как проверить долги по квартире перед покупкой

    • через интернет на сайте Госуслуги
    • в МФЦ
    • в Едином расчетном центре
    • в управляющей компании.

    Купить жилье можно даже с долгами за коммунальные платежи. 

    Бывает, что на квартире есть долги по коммунальным платежам, но искать другой вариант не хочется. Тогда можно договориться с продавцом о том, как будут гасить долги:

    • Покупатель вносит предоплату по договору, и продавец использует ее, чтобы погасить долги. После этого собственник получает справку об отсутствии задолженностей и стороны оформляют куплю-продажу.

      Как вариант: подписывают договор займа на гашение задолженности. Документ нужно застраховать на случай, если с продавцом что-то случится: тогда покупатель получит свои деньги обратно.

    • Стороны заключают договор уступки долга. Покупатель оформляет долг на свое имя в МФЦ или управляющей компании и берет квитанцию на оплату. Переход долга прописывают в договоре купли-продажи. Продавец уменьшает стоимость квартиры на сумму долга.

    1 рабочий
    день

    нужен, чтобы сделать
    справку об отсутствии
    долгов


    Если задолженность по платежам есть, в справке укажут точную сумму
    Фото: https://nedexpert.ru

    Когда долгов по платежам нет, продавец берет справку об отсутствии задолженностей
    Фото: https://lawyerportal.ru


    Контакты доверителя

    Когда собственник квартиры не может сам присутствовать на сделке, продать квартиру можно по доверенности. Доверенным лицом чаще делают родственника, юриста или риелтора, но им может стать любой человек, которому доверяет собственник жилья. 

    Для купли-продажи делают доверенность. Доверенность может быть разовой, специальной или генеральной:

    • разовую: подписывают для заключения одной сделки
    • специальную: заключают, чтобы совершить несколько сделок
    • генеральную: делают, когда хотят передать почти полные права на недвижимость. Доверенное лицо может продавать, покупать, сдавать квартиру в аренду. По генеральной доверенности не получится составить и подписать завещание, также взять ипотеку.

    Если сделка купли-продажи происходит по доверенности, нужна проверка собственника, — иначе есть риск попасть на мошенника с поддельной доверенностью. Покупатель связывается с доверителем чтобы убедиться, что тот знает о продаже квартиры, его устраивает сумма и сроки сделки.

    Так выглядит доверенность на квартиру. В документе указывают, что доверенное лицо имеет право продавать недвижимость по собственному усмотрению. Еще продавец может на свое усмотрение открывать и закрывать счета в банке от имени доверителя
    Фото: https://martinforaz.com


    На сайте Федеральной службы судебных приставов проверяют, есть ли у владельца квартиры долги. Если долги большие — сделку купли-продажи могут признать недействительной через суд и забрать квартиру.


    Когда квартиру покупают через агентство недвижимости, юрист проверяет ее на запреты, обременения, долги. Если жилье покупают без агентства — покупатель проверяет все самостоятельно


    Нужно проверить квартиры перед покупкой?

    Спросите об этом в Этажах. Эксперты проверят документы, оформят юридически грамотную сделку

    Заказать консультацию эксперта по квартирам


      Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных


      Как проверить документы при покупке квартиры

      1. Проверить семейное положение продавца по паспорту или взять справку в ЗАГСЕ. Если супруг есть или был, — нужно его согласие на сделку.
      2. Попросить у хозяина квартиры документ-основание права собственности и техпаспорт. Документы подтвердят, что недвижимость действительно принадлежит продавцу.
      3. Запросить справки из коммунальных служб. Коммунальщики подтвердят, что у хозяина нет задолженностей по платежам.
      4. Взять выписку из домовой книги или справку из паспортного стола. Документы подтвердят, что в квартире нет прописанных или временно выписанных жильцов, которые могут претендовать на жилье.
      5. Связаться с доверителем. Собственник жилья должен подтвердить, что он действительно продает квартиру по доверенности.
      6. Связаться с собственником квартиры, если сделка проводится по доверенности. Собственник жилья должен подтвердить, что он действительно продает квартиру.

      Поделиться
      Отправить
      Класснуть
      Вотсапнуть