14 декабря 2020

Что я узнала, когда купила комнату в коммунальной квартире

Интересное

Несколько лет назад я решила купить в Петербурге собственное жилье. Хотелось сразу прописаться и жить, но денег не хватало даже на студию. Я решила купить комнату в коммуналке.

В этой статье расскажу, как я искала варианты, и на что нужно обращать внимание при просмотре.

Елена Мальцева

жила в коммуналке


Для покупки у меня было 800 000 рублей, собрать помогли родители. Студия стоила  1 млн. на этапе котлована. Ипотеку мне не давали из-за временной прописки и небольшой зарплаты.

Вкладывать деньги в строительство и ждать два года я не могла, нужно было где-то жить.

800 тыс. руб

было у меня на покупку
комнаты в Петербурге


Не смогла найти комнату самостоятельно

Сначала я хотела сэкономить и самостоятельно выбрать комнату, а риелтора привлечь к оформлению документов.

Я искала объявления на Авито и в ЕМЛС. Начала фильтровать объявления по цене — вышло более двухсот объявлений. Стало понятно, что на свои деньги я могла купить комнату площадью 15-18 м².

Я не знала, как выбирать, и добавила еще фильтр — количество комнат в квартире. Чем меньше комнат, тем выше спрос на квартиру, поэтому сразу выросла цена за квадратный метр. С фильтром «до трех комнат» я могла купить комнату 11-15 м².

Чем меньше комнат в квартире, тем выше стоимость комнаты.
Источник: Авито


Много таких квартир находилось на окраине города. Тогда я выбрала только центральные районы и получилось около 50 вариантов. По одному из объявлений я позвонила и договорилась о просмотре. Квартира находилась на пятом этаже дома на улице Гороховой: это в 10 минутах от Невского проспекта.

В объявлении говорилось: «Вид из окна на крыши города, как в Таллине». Действительно, из маленького окна я увидела крыши домов, но комната оказалась узкой и темной.

Вид на крыши Петербурга.
Источник: https://vpitergo.ru


Две другие комнаты занимала одна семья. Они стали настойчиво расспрашивать меня о том, кто я и чем занимаюсь, — как будто проходило собеседование на секретное предприятие. Я задумалась, хочу ли жить в малонаселенной квартире и близко соприкасаться с другими людьми, быть все время на виду. Или лучше затеряться в огромной квартире, но быть относительно независимой.


Следующую комнату я смотрела в огромной коммуналке на Каменноостровском проспекте. Я была иногородней и влюблена в Петербург, поэтому фраза «вид на театр Андрея Миронова» действовала на меня магически.

Театр «Русская антреприза им. Андрея Миронова»
Источник: http://remfasad.com


Квартира располагалась на втором этаже. В коммуналке было 16 комнат. Моя комната была площадью 13 м², в дальнем углу. По длинному коридору ездил мальчик на велосипеде.

Окна комнаты выходили на оживленный перекресток и красивое здание театра. Но одна стена граничила с единственным в квартире санузлом. Риелтор продавца утверждала, что я не почувствую неудобств. Но меня смутило влажное пятно на потолке и шум от проспекта, который «никогда не спит». Я отказалась.

На просмотре мне рассказывали, что жить в такой квартире — это почти как в отеле, где тебя никто не знает. Например, однажды в одной комнате был пожар, а другие жильцы этого даже не поняли.
Источник: https://www.spb.kp.ru


Через три недели просмотров я поняла, что трачу время впустую. То, что я видела, не соответствовало моим ожиданиям.

Например, в объявлении обещали, что до метро одна остановка на общественном транспорте. В реальности, чтобы добраться до метро, нужно было проехать по мосту через Неву.

Оказалось, что в этом месте постоянные пробки, а ходить пешком по мосту не комфортно в холодную погоду или дождь. Так как я плохо знала город, то оценила неудобство, только когда приехала на просмотр.

От улицы Народной до метро Ломоносовская действительно одна остановка общественным транспортом. Но это совсем не рядом с метро. Я люблю ходить пешком, но идти по мосту через Неву не совсем то, что я хотела.
Источник: https://moovitapp.com

9 комнат

я посмотрела
за 3 недели


Помню квартиру, где в объявлении писали про совмещенный санузел. На просмотре оказалось, что в туалете душ висит прямо над унитазом.

Если в коммуналке совмещенный санузел, это может выглядеть так.
Источник: https://pikabu.ru/


В некоторых квартирах ванна стояла прямо на кухне, за шторкой. А однажды показали коммунальную квартиру, где ванная комната была на площадке: чтобы помыться, нужно было выйти из квартиры.

Если при постройке старого дома ванна не предусмотрена, то в коммуналке ее помещали туда, где было место
Источник: https://newizv.ru


Я устала и потратила время, а могла узнать эти подробности заранее. Мне не хватало опыта. В отчаянии я пожаловалась подруге, и она посоветовала мне знакомую — риелтора.


Изучала объявления вместе с риелтором

Я пришла домой к риелтору, в прекрасную квартиру в самом сердце Петербурга. Она объяснила мне, что нужно иметь четкие критерии будущего жилья. И добавила, что с риелтором должен говорить риелтор: чтобы купить хорошую ликвидную комнату, важно знать особенности коммунальных сделок.

За помощь в поиске комнаты и оформление документов я бы заплатила риелтору после сделки 50 000 рублей. Это мне подошло, я согласилась.

Вместе с риелтором мы определили критерии, по которым ищем комнату и квартиру.

50 000 руб

стоили услуги риелтора


Удобное расположение

Район лучше искать в центре. В старом фонде больше коммунальных квартир: просторных, с широкими коридорами и высокими потолками.

Из-за близости к историческому центру такие квартиры охотно выкупают. Значит, есть шанс на расселение коммуналки и отдельное жилье.

До метро можно дойти пешком. Мне было важно, чтобы прогулка до метро занимала не больше 20 минут. Интересные варианты мы проверяли по карте.

На карте можно вбить начальную и конечную точку следования и узнать, сколько времени займет прогулка.
Источник: https://yandex.ru

Старый фонд
это дома
дореволюционной постройки


Комната от 15 м²

Фильтровали комнаты по площади. Со своей суммой я могла рассчитывать на небольшую комнату с одним окном. Поэтому риелтор предложил еще один критерий: кубатура комнаты.

Теперь в объявлениях мы смотрели не просто метраж, но и соотношение сторон прямоугольника, — чтобы комната была более квадратной. Длинные узкие комнаты с шириной до полутора метров мы не рассматривали.

Я встречала такие комнаты: судя по лепнине на потолке, это бывший парадный зал. Жить в такой комнате сложно: до стен практически можно дотянуться руками
Источник: https://www.instagram.com/


Смотрели расположение комнат по плану. Если к объявлению прилагали план квартиры, мы изучали расположение комнат и кухни.

Так я узнала, что в старом фонде толстые несущие стены и тонкие перегородки между комнатами. Если одна стена — несущая, значит, в комнате будет потише. Комнаты, которые граничат с ванной или санузлом, мы сразу отсекали: стены могут мокнуть, будет шумно.

Также риелтор не советовал смотреть квартиры с так называемой планировкой «гребенка»: когда в квартире все комнаты выходят окнами на одну сторону. Попасть в такую комнату можно только из узкого коридора, иногда шириной до полутора метров.

Планировка «гребенка» напоминает тамбур в поезде: жильцы ходят по длинному узкому коридору, а все окна выходят на одну сторону
Источник: https://ideas.homechart.ru/


Просторные общие помещения в квартире

Не больше шести комнат в квартире. Мы решили смотреть квартиры с 4-5 комнатами. Это дешевле, чем малонаселенные коммуналки.

Кухня должна быть просторной. Так соседям не будет тесно. Оптимально, если на кухне помещается больше одной плиты и раковины для мытья посуды. Идеально — если есть место для холодильника.

Мне было важно, чтобы в кухне было место для кухонного шкафчика, где я бы хранила посуду.

В просторной кухне несколько соседей могут готовить одновременно
Источник: https://cdnimg.rg.ru


Санузел должен быть раздельным. Это позволит жильцам не слишком мешать друг другу в час пик, например, по утрам. Хорошо, если будет место под стиральную машину.

Место в ванной для нескольких стиральных машин — редкое явление в коммуналке
Источник: https://media.karpovka.com/


Дом с ремонтом

Квартиры с капремонтом стоят дороже. Мы искали квартиры в старом фонде с капремонтом. Они стоят дороже, но не требуют больших вложений в ремонт.
А еще квартиру без капремонта сложнее продавать: дома с деревянными перекрытиями часто признают ветхими и аварийными, а банки отказываются давать ипотеку.

Изначально в домах постройки до 1905 года перекрытия были деревянными и нуждаются в замене, но не все были отремонтированы
Источник: https://static1-repo.aif.ru


Информацию о состоянии дома и капремонте можно узнать в базе данных агентства недвижимости или на сайте ГИС ЖКХ. Для этого нужен только адрес.

По адресу я проверяла дом, в котором собиралась купить комнату. Мне было важно, что он не аварийный: в справке указан процент износа и состояние дома
Источник: https://dom.gosuslugi.ru


Перекрытия нужно проверять. Риелтор уточнял, когда и как проходил капремонт дома. Например, после 1960 годов делали ремонты без замены перекрытий. То есть, в документах написано, что капремонт проведен, а по факту перекрытия в доме остались деревянными.

Были и выборочные капремонты: половина дома после ремонта оставалась с деревом в перекрытиях, а другая половина — с металлом.

Материал, из которого сделаны перекрытия, указывают в техническом паспорте на квартиру. Получить техпаспорт может собственник жилья на сайте Госуслуг.

Так выглядит дранка — деревянное перекрытие в старом доме
Источник: https://homemasters.ru/


Два месяца ходила с риелтором на просмотры 

Если нам нравилось объявление, риелтор звонил продавцу и договаривался о просмотре. Мы старались прийти в квартиру вечером или в выходной, когда дома большинство жильцов. 

Если продавец отказывался показывать в такое время, возможно, соседи не одобряют продажу или конфликтуют. Такие квартиры мы смотрели в последнюю очередь.

Проверяла состояние комнаты

Пол, стены и потолок должны быть без повреждений. Я хотела понять, потребуется ли ремонт или можно сразу жить. 

На просмотре я проверяла состояние комнаты: нужно только переклеить обои или придется заделывать выбоины в стенах. Рассматривала, есть ли трещины на потолке, какое покрытие на полу. Если видела следы влажности на стенах и потолке, то спрашивала хозяина, почему они появились.

Такую стену в коммунальной квартире не получится просто спрятать за обоями
Источник: https://media.karpovka.com/


Окна должны быть целыми и защищать от холода. Менять окна в старом доме дорого из-за нестандартных размеров, формы или цвета. Чтобы не нарушить исторический облик дома, может потребоваться согласование и разрешение на перепланировку.

Поэтому мы внимательно смотрели, что установлено — стеклопакеты или деревянные окна, и придется ли их менять. Проверяли, целые ли стекла и рамы, не дует ли из окна.

Такие окна выглядят великолепно. Но рамы здесь старые: жить в квартире будет холодно, от шума эта красота не спасет
Источник: Сообщество ПитерOnline на Фейсбуке


Если в квартире шумно, жить будет тяжело. Я закрывала окна и слушала, доносится ли шум с улицы. Риелтор определял толщину стен и подсказывал, будет ли тихо в комнате.

Еще я смотрела, как расположена комната в квартире: у входа или в глубине. В комнате у входа может мешать шум входной двери и звонки в разное время суток.

Когда в квартире много людей, без хорошей шумоизоляции трудно жить
Источник: https://cdn2.img.inosmi.ru/


Изучала квартиру

В квартире все должно работать. Я осматривала общие помещения: кухню, коридор, ванную, туалет. Проверяла, исправна ли плита на кухне, горит ли свет, каково состояние сантехники.

Я спрашивала, хватает ли места жильцам на кухне и в ванной, чтобы оставить свои вещи, посуду, технику. Уточняла, где будет мой столик, если я куплю комнату. Чем еще пользуется хозяин комнаты: где его холодильник, сушилка для посуды и ведро для мусора?


Если есть проблема, — например, течет унитаз, — мы узнавали у продавца, почему не ремонтируют. Однажды на просмотре мы увидели разбитый туалет. Хозяин озвучил, что как только новый жилец въедет в квартиру, тогда и будет ремонт. Мы подумали, что если жильцов сейчас все устраивает, вероятно после переезда с ними трудно будет договориться.

На просмотрах я часто видела туалеты в таком состоянии
Источник: https://paperpaper.ru


Благополучие квартиры можно определить по прихожей. Риелтор подсказал, что нужно изучать квартиру, начиная со входной двери. Если дверь старая и хлипкая, оставлять вещи в квартире может быть небезопасно.

Беспорядок и запустение в прихожей могут означать, что соседи конфликтуют. Еще на входе мы принюхивались: есть ли запах алкоголя, лекарств или животных.

Это вполне приличная прихожая коммунальной квартиры
Источник: https://media.karpovka.com


Хорошо, если есть места для хранения вещей.
На просмотре я узнавала у продавца, где можно оставлять свои вещи: есть ли антресоли, кладовые, — и как эти места распределены между соседями.

омната выглядит убитой. Зато здесь можно оборудовать антресоли для своих вещей
Источник: https://c2.staticflickr.com


Оценивала дом с улицы

Как выглядит фасад. С улицы мы смотрели, что находится над нашей квартирой и под ней. Одинаковые окна на других этажах могут означать, что квартиры не коммунальные, и в парадной будет спокойней, меньше людей.

Когда-то этим домом владел брат Льва Толстого — Михаил. Здесь жили писатели Александр Куприн, Аркадий Аверченко, балерина Ирина Колпакова и музыкант Эдуард Хиль
Источник: https://static1-repo.aif.ru/


В каком состоянии парадная. По виду почтовых ящиков мы судили о порядке в подъезде. Мне было важно, чтобы подъезд был чистым и светлым.

У риелтора была дочь моего возраста, поэтому она сразу отказалась смотреть квартиры со входом со двора: «Только с улицы, так безопасней по вечерам». Ей нравилось, если в парадной была широкая лестница, а дверь запиралась на кодовый замок.

Лестница в подъезде Петербурга
Источник: https://pikabu.ru


Куда выходят окна. С улицы мы смотрели, будет ли освещена комната в течение дня. Хотелось больше естественного света, потому что в Петербурге и так мало солнца. Поэтому я искала комнаты с окнами на юг, чтобы было светло большую часть дня.

Если комната была слишком темной или выходила окнами во двор-колодец, мы отказывались от нее.

Дворы-колодцы закрывают обзор со всех сторон. Жить в таком доме неудобно: внутри мало света и плохая звукоизоляция
Источник: https://pikabu.ru


Узнавала про жильцов

Кто живет по соседству. Мы старались узнать про жильцов квартиры как можно больше:

  • сколько всего человек проживает,
  • это собственники или съемщики,
  • чем занимаются,
  • по какому графику работают,
  • есть ли маленькие дети и животные,
  • есть ли люди с вредными привычками.  

Например, жить будет комфортней, если у жильцов сменный график работы. Так люди реже пересекаются в общих помещениях. 

Как поддерживают порядок в квартире. Обычно соседи убираются по очереди или нанимают кого-то для поддержания порядка. Хороший знак, если в общем помещении висит график уборки.

Жильцы комнат по очереди убирают общие помещения или нанимают кого-то для уборки
Источник: https://media.karpovka.com


Как делят коммунальные платежи. На встрече мы просили у продавца пример квитанции об оплате коммунальных услуг, чтобы прикинуть будущие расходы и узнать о долгах. Спрашивали, где находится общий счетчик, и есть ли индивидуальный на комнату.

Полезно знать, как считают расход по общим помещениям: делят на количество жильцов или по метражу комнаты. Еще — кто в квартире делает этот расчет.

Оценивала психологический климат

На просмотре мне было важно понять, как жильцы общаются между собой, бывают ли конфликты или есть открытая вражда. Я выделила признаки, которые говорят о благоприятной обстановке в квартире.

Если жильцы оставляют обувь и одежду за дверью, а продукты в холодильнике, — значит, доверяют соседям. Иногда для экономии пространства жильцы используют один холодильник или стиральную машину на несколько комнат.

Мы видели квартиры, где в коридорах не было общих вещей, но висели записки с угрозами.

Похожая записка висела в одной квартире на просмотре
Источник: http://batona.net/


Хорошо, если соседи спокойно относятся к просмотру. Мне нравились квартиры, где жильцы вели себя приветливо, отвечали на вопросы, показывали квартиру. Иногда мы сталкивались с грубым и вызывающим поведением: было неприятно и даже страшно. Из таких квартир мы быстро уходили.

Однажды мы пришли в квартиру, где на полу валялись чьи-то вещи. Вдруг мы услышали вой собаки, а потом вой мужчины. Риелтор сообщила, что в квартире есть запойный алкоголик, но «обычно он спокойный». Комнату продавали недорого и в хорошем доме, но я бы не смогла там жить и отказалась.

Иногда на просмотре выяснялось, что соседи не знали о продаже комнаты. В такой квартире покупать комнату нельзя: хозяин не предупредил жильцов, не собрал отказы для продажи. Скорее всего, сделка затянется, а с соседями будут проблемы.


Владелец может скрывать конфликты между жильцами. Мы всегда спрашивали у продавца, почему квартиру до сих пор не расселили. В одной квартире рассказали, что нашелся покупатель на квартиру, но сделка сорвалась, так как один из собственников запросил слишком высокую цену за свою комнату.

Можно предположить, что после этой истории между жильцами ухудшились отношения, а строптивый сосед будет блокировать совместные решения. Это необязательно, но я решила не проверять на себе.


Через 2 месяца я выбрала комнату для покупки

Квартиру, в которой я решила купить комнату, мы посетили дважды. Оба раза на просмотре было тихо и чисто. Дважды мы увидели на кухне пожилого соседа, который готовил себе еду.

В первый раз мы посмотрели небольшую комнату, площадью 16 м². Меня она не впечатлила: была слишком темной из-за небольшого окна и располагалась рядом с санузлом. Но понравилась обстановка в квартире: соседи были приветливы, общая территория чистая, хоть и требовала ремонта. На шесть комнат было две кухни.

План квартиры мы получили от продавца. В ней 6 комнат: два помещения под кухню, раздельный санузел и кладовая для хранения


Через полтора месяца мы вернулись, потому что там стали продавать еще одну комнату: 29 м², с двумя окнами.

Хозяину срочно понадобились деньги, поэтому цена не сильно превышала стоимость первой комнаты, а мы были готовы быстро совершить сделку.

Недостающую сумму 250 000 рублей я взяла в долг у родителей.

Фото комнаты после косметического ремонта

1 050 00 руб

заплатила за комнату в
коммуналке


В комнате оставалась стена от недействующего камина. Там я поставила холодильник и микроволновую печь


Окна комнаты выходили на восток, светлее всего было в первой половине дня. Я не стала их менять, они были красивыми и вполне держали тепло.

Вид на спокойную улицу, практически без машин

В ванной каждому жильцу полагалась полка для принадлежностей. Разместить стиральную машину смог только один сосед, я стирала вручную или пользовалась услугами прачечной

На коммунальной кухне у меня был отдельный стол. У нас было две кухни, в каждой — по плите, поэтому мы не мешали друг другу при готовке


Квартира располагалась на втором этаже. Под ней — магазин сантехники, поэтому в парадной всегда горел свет и был охранник. На третьем этаже — тоже коммунальная квартира.

Это бывший доходный дом. Построен в 1901 году архитектором Л.М. Харламовым по заказу купца М.А. Томилина


Заказала проверку документов

Чтобы комнаты сняли с продажи, мы оставили задаток продавцу 50 тысяч рублей. Залог оформляли в виде расписки.

Документы на комнату проверял риелтор с юристом от агентства недвижимости. Отдельно услуги юриста я не оплачивала: проверка документов в агентстве входила в стоимость услуг риелтора.

Правоустанавливающие документы. У продавца квартиры был договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности на квартиру.

Образец договора
Источник: https://j.etagi.com


Справка по форме 7. Эту справку предоставляет продавец, она дублирует технический паспорт на квартиру, по ней мы проверили техническое состояние квартиры.

Образец справки формы 7. Ее можно получить на сайте Госуслуг или в ЕЦД бесплатно. Срок исполнения — 3 дня
Источник: https://petroleks.ru


Справка о регистрации по форме 9. Документ из жилконторы о всех прописанных в квартире и площади, которую они занимают.

Образец справки по форме 9. Выдают в ЕЦД, на сайте Госуслуг или в жилищной конторе бесплатно в день обращения
Источник: https://orenbti.ru


Отказы соседей. Риелтор проверил, есть ли у продавца отказы соседей от права покупки комнаты или письменные уведомления о продаже.

Образец нотариально заверенного отказа от преимущественного права покупки
Источник: http://i.anmelnitsa.ru


Также юрист проверил, нет ли обременений на комнату, например, от органов опеки. Это нужно, чтобы после сделки не появились наследники с претензией на мою недвижимость.

Еще до сделки у нас был случай, когда мы выбрали комнату и приехали оформлять документы к нотариусу. Выяснилось, что один ребенок хозяйки находится в колонии для несовершеннолетних и может претендовать на комнату после выхода.

Хозяйка не смогла доказать, что сын не против продажи. Комната мне нравилась, и я приготовила задаток, но потом решила не рисковать и отказалась от сделки.

На проверку документов ушла неделя, так как продавец заранее подготовил отказы соседей и оба паспорта на квартиру: кадастровый и технический. Справку формы 9 выдали в жилищной конторе в день обращения, а форму 7 — в Едином центре документов за 3 дня.


Заключила сделку в юридическом центре 

Мы оформляли сделку в здании, где рядом находилась нотариальная контора, расчетный центр и депозитарий. Риелтор записал нас на прием за неделю, — чтобы все этапы прошли в один день, без задержек.

Оформлять сделку в едином центре оказалось удобно, мы потратили полтора часа
Источник: https://2gis.ru


Нотариус проверил законность сделки. На сделку в нотариальную контору хозяин дополнительно принес два паспорта на квартиру — кадастровый и технический.

Деньги передали через расчетный центр. Я платила наличными, поэтому мы посчитали и проверили деньги. Затем арендовали ячейку, положили туда деньги и ключи от комнаты. Они остались там до получения документов из Росреестра и подписания Акта приема-передачи.

Договор зарегистрировали в Росреестре. Риелтор продавца отнес документы в Росреестр. Через 3 недели Договор купли-продажи был зарегистрирован. Также мы получили свежую выписку из ЕГРН, где я уже была вписана как собственник комнаты.

Образец выписки из ЕГРН. После регистрации договора купли-продажи в выписке появляется новый собственник недвижимости
Источник: https://ipotekaved.ru


Деньги и ключи от квартиры передали после регистрации договора. Мы снова встретились с продавцом комнаты в расчетном центре и подписали Акт приема-передачи. После этого продавец забрал деньги из ячейки, а я получила ключи от комнаты.

Хозяин разрешил мне въехать в комнату еще до получения документов из Росреестра. В тот же день я перевезла вещи и познакомилась с соседями.


Через месяц после покупки я сделала косметический ремонт. Он длился 2 недели и стоил мне 25 тысяч рублей.

Бригада рабочих побелила потолок, очистила стены и наклеила недорогие бумажные обои. Окна и двери я покрасила сама, а покрыть полы лаком помогли друзья.

На полу был ровный паркет, ровный и без выбоин. Я не стала его циклевать, а покрыла лаком в три слоя

25 тыс. руб

потратила на косметический
ремонт


В этой комнате я прожила 2 года, а потом в ней жила моя подруга. Мне повезло с соседями: все были адекватными и жили дружно.

Через два года я переехала к будущему мужу. Жить в коммуналке в центре Петербурга было интересно, но я так больше не хочу: отдельное жилье гораздо удобней.


Хотите купить комнату или квартиру?

Обратитесь в «Этажи»: специалисты подберут варианты и проверят документы. Еще организуют безопасную и юридически грамотную сделку.


    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

    Поделиться
    Отправить
    Класснуть
    Вотсапнуть